Möblierte Wohnungen: Was ist zu beachten?

Damit eine Wohnung rechtlich als möbliert gilt, muss sie mit allen wesentlichen Einrichtungsgegenständen für den täglichen Wohnbedarf ausgestattet sein. Dazu gehören typischerweise:

• Kochnische mit Spüle, Herd und Kühlschrank

• Sitzgelegenheit und Tisch im Wohnbereich

• Schlafmöglichkeit (z.B. Bett mit Lattenrost und Bettwäsche)

• Kleiderschrank

• Voll funktionsfähiges Badezimmer

Rechtlich gesehen bestehen bei möblierten und unmöblierten Wohnungen kaum Unterschiede. In jedem Fall muss zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen ein Mietvertrag, basierend auf den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), abgeschlossen werden.

Auch bei Kündigungen von möblierten Wohnungen gelten die üblichen Vorschriften und Fristen. Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin muss also ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund angeben wie beispielsweise Eigenbedarf, während Sie verschiedene Möglichkeiten haben, sich gegen die Kündigung zu wehren. Außerdem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Gut zu wissen: Bewohnen Sie eine Wohnung in einem von dem oder der Vermieter*in selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, können Vermietende auch ohne ein berechtigtes Interesse kündigen.

Anders sieht es aus, wenn Sie für sich alleine ein möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung mieten. Klassisches Beispiel sind WG-Zimmer, bei denen der Vermieter oder die Vermieterin auch Teil der Wohngemeinschaft ist. In diesem Fall können Vermietende ohne Angabe von Gründen bis zum 15. Eines Monats zum Monatsende – also grob zwei Wochen – kündigen.

Dies gilt nicht, wenn Sie beispielsweise zusammen mit Ihrer Familie oder jemand anderem diesen möblierten Wohnraum bewohnen.

Die Einrichtungsgegenstände einer möblierten Wohnung sind als Teil der Mietsache anzusehen. So haben Vermieter*innen auch hinsichtlich der Möbel ihre Instandhaltungspflichten gemäß § 535 Abs. 1 BGB einzuhalten.

Sie haben als Mieter*in daher das Recht, Reparatur oder Austausch solcher Möbel zu verlangen, die (wenn auch nur vorübergehend) nicht mehr nutzbar sind.

Wichtig: Schäden an den Möbeln sollten wie auch solche an der Wohnung umgehend dem oder der Vermieter*in gemeldet werden.

Beschädigen Sie absichtlich oder aus Versehen ein Möbelstück, müssen Sie den Schaden jedoch selbst beseitigen. Der Vermieter oder die Vermieterin muss nur für solche Abnutzungen aufkommen, die durch den normalen Gebrauch des Möbelstücks entstehen. Allerdings gilt hier die sogenannte Regel neu für alt: Mietende müssen nicht den vollen Preis für das Mobiliar zahlen, wenn dieses bereits gebraucht war.

Vermieter*innen dürfen Ihnen nicht verbieten, gemietete Möbel aus der Wohnung zu entfernen. Sie sind als Mieter*in aber dazu verpflichtet, die Möbel ordnungsgemäß zu lagern und vor Transportschäden zu schützen.

Außerdem dürfen Sie gemietete Möbel keinesfalls weitergeben. Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Möbel wieder in die Wohnung zurückbringen und so zurückgeben, wie Sie sie bekommen haben. Natürlich steht es Ihnen immer frei, beim Ihrem oder Ihrer Vermieter*in nachzufragen, ob Sie ein Möbelstück abgeben dürfen. Am besten halten Sie dies dann aber schriftlich als Zusatz zum Mietvertrag fest, damit es später beim Auszug nicht zu Streitigkeiten kommt.

Um sich einen genauen Überblick über das bestehende Inventar und dessen Zustand zu verschaffen, sollten Sie unbedingt eine Inventarliste und ein Zustandsprotokoll erstellen. So können Sie spätere Streitigkeiten über Schäden oder fehlende Möbel vermeiden. Auch sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug nicht fehlen.

Vermieter*innen können den Mietpreis nach den üblichen Faktoren, zum Beispiel unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse, festlegen. Darüber hinaus dürfen Sie bei möblierten Wohnungen einen Zuschlag verlangen. Das Landgericht Berlin hält einen Zuschlag in Höhe von zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel für angemessen (Az.: 63 S 365/01).

Ein Beispiel: Wenn der Zeitwert der Möbel bei 5.000 Euro liegt, sollte der Zuschlag nicht mehr als 100 Euro pro Monat betragen.

Der Zeitwert der Möbel lässt sich ermitteln, wenn man weiß, wann und zu welchem Preis die Möbel gekauft worden sind. Sollten sich Vermieter*innen und Mieter*innen nicht einig werden, kann im Zweifel ein Gutachter oder eine Gutachterin zur Hilfe genommen werden.

Wichtig: Den Zuschlag müssen Sie nur zahlen, wenn es sich tatsächlich um eine vollständig möblierte Wohnung handelt und der Aufschlag angemessen ist. Sie können den Zuschlag neu verhandeln, wenn die Möbel nicht mehr in einem guten Zustand sind.

Möblierte Wohnungen bieten viele Vorteile und unterscheiden sich rechtlich kaum von unmöblierten Wohnungen. Achten Sie dennoch auf die genaue Ausgestaltung des Mietvertrags und was in der Inventarliste steht. Und auf einen angemessenen Möblierungszuschlag. So können Sie die Vorteile der vollen Ausstattung optimal genießen.

Quellen

DEURAG Deutsche Rechtsschutz-Versicherung, Möblierte Wohnung vermieten: Das muss beachtet werden (abgerufen am 17.7.2025)

Movinga, Möblierte Wohnung – Vorsicht vor fehlendem Kündigungsschutz (abgerufen am 17.7.2025)

Bundesministerium für Justiz, Möblierter Wohnraum und vorübergehender Gebrauch (abgerufen am 17.7.2025)