BGH: Mieterhöhung auch bei Heizungsmodernisierung ohne Ersparnis
©July Alcantara - iStockVermietende dürfen die Miete auch dann für den Einbau einer modernisierten Heizanlage erhöhen, wenn die neue Anlage zunächst zu keiner Einsparung führt. Was laut dem Bundesgerichtshof für die Mieterhöhung ausreicht, hat MEINRECHT sich angeschaut.
Das Wichtigste in Kürze:
Nach Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um bis zu acht Prozent der Kosten pro Jahr erhöht werden.
Bei einer neuen Heizung reicht eine potenziell zu erwartende Einsparung der Energiekosten aus.
Mietende können einer Erhöhung in bestimmten Fällen widersprechen.
Modernisierte Heizungsanlage ohne Einsparung
Eine neue Heizung soll CO2 einsparen und Energiekosten senken. Manchmal braucht dies Zeit. Dennoch kann ein Teil der Kosten für die modernisierte Anlage auf die Mieter*innen umgelegt werden. So entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH) (AZ: VIII ZR 283/23).
In dem Verfahren vor dem BGH hatte eine Mieterin aus Bremen wegen einer Mieterhöhung geklagt. In dem Haus, in dem sie wohnte, wurde eine neue Heizungsanlage eingebaut. Statt Einzelöfen in den Wohnungen des Mehrfamilienhauses ließ die Vermieterin eine Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung installieren.
Mieterhöhung: Knapp 60 Euro mehr im Monat
Die Vermieterin legte acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten des Heizungseinbaus auf die Mieterparteien um. Für die klagende Mieterin bedeutete dies: Statt wie zuvor 487,33 Euro musste sie seitdem 546,33 Euro (+ 59 Euro) monatlich zahlen.
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79,00 €Nach ihrem Auszug wollte die Mieterin die aus ihrer Sicht mehr als eineinhalb Jahre zu viel gezahlte Erhöhung von rund 60 Euro pro Monat zurück. Denn: Die neue Heizungsanlage hatte in der Zeit zu keiner tatsächlichen Einsparung geführt. Sie klagte gegen ihre Vermieterin auf Rückzahlung von insgesamt 1.180 Euro.
BGH: zu erwartende Einsparung bei energetischer Modernisierung entscheidend
Vor dem Landgericht Bremen hatte die Frau zunächst Erfolg. Ein Sachverständigen-Gutachten hatte ermittelt, dass es keine tatsächlichen Einsparungen durch die neue Anlage bis zu ihrem Auszug gegeben hatte.
Doch der BGH sah das anders: Entscheidend sei vielmehr, ob die Modernisierung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine „messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie“ erwarten lasse. Vermietende könnten dies über ein Gutachten oder über anerkannte Pauschalwerte nachweisen.
Fazit: Mieterhöhungen auch ohne tatsächliche Einsparungen rechtens - zunächst?
Die Entscheidung des BGH geht zuungunsten von Mieter*innen. Denn wenn schon eine potenzielle Einsparung einer Modernisierung ausreichend ist für eine Mieterhöhung, folgt daraus: Mieter*innen müssen pro Monat zwar mehr zahlen, ohne von weniger Heizkosten zu profitieren. So war es im entschiedenen Fall aus Bremen – die Frau hatte bis zu ihrem Auszug keine Einsparungen bei ihren Heizkosten gehabt. Die Frage bleibt, wann eine Modernisierung zu tatsächlichen Einsparungen führen muss. Hier fehlen klare Vorgaben.
Anna Kristina Bückmann
Mit ihrer journalistischen Erfahrung recherchiert sie interessante Rechtsthemen für meinrecht.de – und beantwortet diese mit ihrem Wissen als Volljuristin für Sie.
