Mieterhöhungen: Wann müssen Sie zahlen, wann nicht?

Vermieter:innen dürfen die Miete erhöhen. Allerdings müssen Sie dabei bestimmte Regeln beachten. In Deutschland sind diese klar gesetzlich definiert. Dazu zählt die Mietpreisbremse und bestimmte Kappungsgrenzen, je nach Wohnlage. Über diese Grenzen dürfen die Mieten also nicht steigen.

Dabei darf der neue Mietzins nicht zu hoch angesetzt werden: Eine Grenze bildet die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Die Miete darf also im laufenden Mietverhältnis nicht höher sein, als andere Mieter:innen im selben Ort für eine ähnliche Wohnung zahlen.

Die örtliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde oder Stadt bestimmt.

Fast jede Stadt ab 50.000 Einwohner:innen haben inzwischen einen Mietspiegel aufgesetzt. Kleinere Kommunen haben dagegen eher selten Mietspiegel; es ist nur jede zehnte Kommune (Stand: März 2025).

Den Mietspiegel kann Ihr oder Ihre Vermieter:in zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Laut dem Bundesgerichtshof müssen Vermieter:innen diesen aber nicht vorlegen. Es reicht aus, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (Az.: VIII ZR 167/20).

Übrigens: Viele Städte bieten sogar einen Mietspiegelrechner (zum Beispiel die Stadt Essen) an. Hier können Sie überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin innerhalb der Grenzen der örtlichen Vergleichsmiete liegt.

Daneben dürfen Vermieter:innen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Das bestätigte auch das Landgericht Lübeck. Danach dürfen Vermieter:innen auch vor Ablauf der drei Jahre die Miete nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen (Az.: 14 S 95/22). Jurist:innen sprechen hier von der sogenannten Kappungsgrenze.

Besonderheiten gelten vor allem in Großstädten: Hier beträgt die Kappungsgrenze fünfzehn Prozent, wenn nicht ausreichend Mietwohnungen vorhanden sind.

Außerdem gibt es ein weiteres Instrument zur Begrenzung des Anstiegs der Mietpreise: die Mietpreisbremse. Diese gilt in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie zum Beispiel in vielen Städten in Nordrhein-Westfalen. Die Mietpreisbremse legt fest, dass die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – hier gilt also nochmal eine zusätzliche Grenze.

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen.

Übrigens: Eine Mieterhöhung kann auch dann erfolgen, wenn Sie dies mit Ihrem oder Ihrer Vermieter:in vorab vertraglich vereinbart haben – zum Beispiel in Form der Staffelmiete oder Indexmiete.

Die Mietpreisbremse gilt bis Ende des Jahres 2025. Im Koalitionsvertrag haben sich CDU/CSU und SPD aber darauf geeinigt, das Instrument zur Mietendeckelung um vier weitere Jahre zu verlängern. Also bis zum 31. Dezember 2029.

Haben Vermieter:innen Haus oder Wohnung modernisiert, sind Sie zu einer Mieterhöhung berechtigt. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Dazu zählt zum Beispiel die Errichtung einer Solaranlage.

Aber auch nach einer Modernisierung darf die Miete nicht ins Unermessliche steigen. Die Grenze ist eine Erhöhung von acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr.

Eine Mieterhöhung ist auch dann möglich, wenn sich die Betriebskosten verändern. Darunter fallen unter anderem öffentliche Lasten, Kosten für die Wasserversorgung oder die Hausreinigung.

Halten sich Vermieter:innen an diese Regeln, können Sie von Ihnen die Zustimmung zur Erhöhung der Miete fordern. Eine Zustimmung braucht es nicht für eine im Mietvertrag festgelegte Erhöhung wie eine Staffel- oder Indexmiete.

Für die Zustimmung haben Sie zwei Monate Zeit. Stimmen Sie zu, tritt die Erhöhung drei Monate nach der Ankündigung in Kraft. Lehnen Sie ab oder stimmen Sie nicht innerhalb der Frist von zwei Monaten zu, kann der oder die Vermieter:in Ihre Zustimmung vor Gericht einklagen. Das Gericht prüft dann, ob die Mieterhöhung rechtens ist.

Wichtig: Lehnen Sie die Mieterhöhung ab, ist dies kein Kündigungsgrund. Sie sollten aber die Ablehnung gut begründen, zum Beispiel mit einer fehlerhaften Bezugnahme auf den Mietspiegel oder damit, dass die Kappungsgrenze überschritten ist.

Vermieter:innen müssen Ihnen die Mieterhöhung schriftlich und begründet vorlegen. Sie dürfen die Miete außerdem nicht rückwirkend erhöhen.

Bei einer Mieterhöhung haben Sie außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Dieses gilt aber nicht, wenn die Erhöhung im Mietvertrag geregelt ist, wie bei der Staffel- oder der Indexmiete zum Beispiel.

Wenn keine vertragliche Vereinbarung über eine Mieterhöhung vorliegt, darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung wieder angehoben werden. Gleiches gilt, wenn Sie eine Indexmiete vereinbart haben. Bei der sogenannten Staffelmiete erfolgt die Erhöhung, wie es im Vertrag vorgesehen ist.

Ist die neue Miete zu hoch angesetzt oder entspricht das Verlangen Ihres oder Ihrer Vermieter:in sonst nicht den Anforderungen, ist es unwirksam. Prüfen Sie daher gründlich die Mieterhöhung. Das ist für juristische Laien aber zum Teil nur schwer zu erkennen, sodass es im Zweifel sinnvoll sein kann, rechtlichen Rat einzuholen.