WEG: BGH kippt „Drei-Angebote-Regel“
©Bruno Bleu - AdobeStockEine Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht zwingend Vergleichsangebote einholen, wenn es um Erhaltungsmaßnahmen beim Gemeinschaftseigentum geht. Das gibt Verwaltern und Eigentümer*innen mehr Freiheit – erschwert aber auch die Anfechtung von Beschlüssen. MEINRECHT fasst das Urteil zusammen.
Das Wichtigste in Kürze:
Wohnungseigentümer*innen müssen vor einer Beauftragung nicht zwingend Vergleichsangebote einholen.
Damit kippt der BGH die bisherige Rechtsprechung.
Wichtig ist, ob die vorhandenen Informationen vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung reichen.
WEG-Beschlüsse sind für Eigentümer*innen nicht mehr so leicht anfechtbar.
Wer den Beschluss anfechten will, muss substantiiert darlegen, warum ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.
Gemeinschaftseigentum versus Sondereigentum: Was ist der Unterschied?
Neues Dach, neue Fenster, Arbeiten an der Hausfassade: Bestimmte Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten für solche Maßnahmen fallen in das sogenannte Gemeinschaftseigentum. Einfach gesagt betrifft das alle Gebäudeteile, die der Gemeinschaft gehören, wie Dach, Fenster oder Fassade.
Davon abzugrenzen ist das sogenannte Sondereigentum. Das betrifft zum Beispiel die Innenräume einer Wohnung wie Tapeten, Bodenbeläge oder auch nicht-tragende Wände. Hierfür kommt jede Eigentümerin oder jeder Eigentümer der Wohnung allein auf.
Bisherige Rechtsprechung: WEG muss Vergleichsangebote einholen
Wurde ein WEG-Beschluss über ein Angebot für eine angefochten, forderten Gerichte bisher häufig Folgendes: Die WEG musste mehrere Angebote zum Vergleich eingeholt haben, bevor sie einem den Zuschlag gab. Andernfalls war der Beschluss ungültig.
Das galt zumindest für Erhaltungsmaßnahmen über der Bagatellgrenze. Bei welchem Betrag diese Grenze liegt, ist je nach Gebäude – Alter, Zustand, Größe – unterschiedlich.
BGH: „Drei-Angebote-Regel“ nicht zwingend
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung nun der sogenannten Drei-Angebote-Regel einen Dämpfer verpasst. Dass mehrere Angebote eingeholt werden müssten, ergebe sich nicht aus dem Gesetz, so die Richter*innen.
Vielmehr sei entscheidend, ob die vorhandenen Informationen angesichts:
der Art der Maßnahme,
ihrer Dringlichkeit und
der sonstigen Umstände des Einzelfalls
vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten (Az: V ZR 7/25). In der Sache gehe es darum, dass die Wohnungseigentümer*innen eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen.
WEG wählt bekannte Glaserei für neue Fenster und Vordachverglasung
Zu dem Urteil kam es, weil einige Wohnungseigentümer Anfechtungsklage gegen einen WEG-Beschluss erhoben hatten. In dem Beschluss hatte die WEG festgelegt, eine bekannte Glaserei mit dem Einbau neuer Fenster und einer neuen Vordachverglasung inklusive Malerarbeiten zu beauftragen. Die Kosten beliefen sich auf rund 6.800 Euro.
Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hatte auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet. Mit der beauftragten Glaserei habe man bereits seit Jahrzehnten zur "vollsten Zufriedenheit" zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma seien bereits positive Erfahrungen gemacht worden.
BGH: Vergleichsangebote sagen nichts über Eignung und marktgerechten Preis
Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen könnten die notwendigen Informationen nicht nur durch Vergleichsangebote eingeholt werden, so der BGH. Auch könne die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige genügen. Vergleichsangebote sagten nicht zwingend etwas über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aus.
Was bedeutet das BGH-Urteil für Wohnungseigentümer*innen?
Das Urteil des BGH verschafft WEG-Beschlüssen mehr Flexibilität. Die Richter*innen in Karlsruhe ließen es ausreichen, dass die WEG eine Glaserei beauftragte, die ihr bekannt und bewährt war. Künftig müssen also nicht mehr zwingend Vergleichsangebote eingeholt werden, bevor eine Firma mit den Arbeiten beauftragt wird.
Daneben sind WEG-Beschlüsse hinsichtlich Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum aber auch nicht mehr so einfach anfechtbar. Wohnungseigentümer*innen müssen substantiiert darlegen, warum ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.
Fazit: Mehr Flexibilität bei Erhaltungsmaßnahmen
WEG-Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen künftig nicht mehr zwingend mehrere Angebote einholen, bevor sie eine Firma mit den Arbeiten beauftragen. Der BGH wandte sich damit von einer jahrelangen Praxis ab. Damit Beschlüsse gültig bleiben, ist wichtig, ob die vorhandenen Informationen vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung reichen. Anfechtungsklagen müssen substantiiert darlegen, dass ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.
Anna Kristina Bückmann
Mit ihrer journalistischen Erfahrung recherchiert sie interessante Rechtsthemen für meinrecht.de – und beantwortet diese mit ihrem Wissen als Anwältin.
