Miete mindern: Welche Regeln gelten?

Schimmel in der Wohnung, zu hohe Temperaturen im Sommer, keine Heizung im Winter – die Liste möglicher Mietmängel ist vielfältig und lang. Auch Gestank oder Lärm kann einen solchen Mangel darstellen.

Vermieter*innen sind dazu verpflichtet, ihren Mieter*innen die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und diesen auch zu erhalten. So will es das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB). Treten Fehler und Mängel auf, muss der oder die Vermieter*in diese beseitigen.

Aber was ist zu tun, wenn ein solcher Mangel das Zuhause quasi oder gar völlig unbewohnbar macht?

Ist die Wohnung nicht wie gewohnt nutzbar, haben Mieter*innen das Recht, die Miete zu mindern. Dieses Recht ist ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536 BGB) verankert.

Übrigens: Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. XII ZR 225/03) immer die Warmmiete.

Aber um wie viel Prozent dürfen Sie die Miete mindern? Eine klare gesetzliche Vorgabe fehlt hier. Das Gesetz gibt allein vor, dass Mieter*innen während der Zeit des Mangels nur eine „angemessen herabgesetzte Miete“ entrichten müssen. Die Höhe der Mietminderung hängt damit vom jeweiligen Einzelfall ab. Sie reicht von 1 bis 100 Prozent und orientiert sich an der Schwere des Mangels.

Orientierung geben Gerichtsurteile. So hat das Amtsgericht Berlin-Mitte bei einer Wohnung eine Mietminderung um 30 Prozent wegen Baustellenlärms für angemessen erachtet. Das Haus liegt gegenüber dem Shoppingcenter Alexa, an welchem Bauarbeiten stattfanden. Das Amtsgericht Düsseldorf befand eine Mietminderung von 40 Prozent für schwarz verfärbte Wände (sogenanntes Fogging) für rechtens.

In unserer Beispielübersicht Mietminderung können Sie nachlesen, wann Gerichte einer Minderung der Miete wegen eines Mangels zugestimmt haben – und um wie viel Prozent.

Übrigens: Sie können die Miete auch rückwirkend mindern. Dies gilt für die Zeit, für die der Mangel bestanden hat und der oder die Vermieter*in trotz Mitteilung über den Mangel diesen nicht behoben hat.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mangel erheblich ist und die Nutzung der Wohnung nur eingeschränkt möglich ist. Um Probleme mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter zu vermeiden, haben wir Ihnen hier eine Übersicht typischer Fehler aufgelistet:

• Mangel zu spät melden: Sie müssen Mängel sofort melden. Tun Sie dies zu spät, verlieren Sie Ihr Recht darauf, die Miete zu mindern. Außerdem kann der oder die Vermieter*in Schadensersatz von Ihnen fordern, wenn durch die zu späte Meldung ein Schaden entsteht.

• Unberechtigte Mietminderung: Eine defekte Glühbirne ist kein Grund, die Miete zu mindern.

• Unangemessene Minderung: Die Höhe der Minderung muss angemessen sein und sich am Umfang der Beeinträchtigung orientieren. Eine zu hohe Minderung kann zu Zahlungsverzug führen.

• Keine Beweissicherung: Um den Mangel und die Mietminderung später belegen zu können, sollten Sie ihn dokumentieren, beispielsweise mit Fotos oder Zeugenaussagen.

Möchten Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung melden, können Sie unser Musterformular nutzen.

Weist die Wohnung einen Mangel auf, ist es als Mieter*in Ihr gutes Recht, die Miete zu mindern. Denn Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin ist dazu verpflichtet, die Wohnung in einem mangelfreien Zustand zu übergeben und auch so zu halten. Denken Sie aber stets daran, den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Sonst müssen Sie trotz Einschränkungen dennoch die gesamte Miete zahlen.