Baumängel erkennen und durchsetzen – Ihre Rechte als Bauherr bei Mängeln am Bau

Nicht jeder Fehler am Bau ist auch rechtlich gesehen ein Baumangel. Die Unterscheidung ist relevant, da nur bei Baumängeln Gewährleistungsrechte gelten.

Nach § 633 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt es sich um einen Baumangel, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Fehlt eine solche Vereinbarung zwischen Bauherr*in und Unternehmer*in, liegt ein Baumangel dann vor, wenn sich das Bauwerk nicht für die gewöhnliche oder vertraglich vorausgesetzte Nutzung eignet.

Beispiel: Sind die Fugen zwischen den Fliesen im Bad unterschiedlich breit, muss dies kein Baumangel sein – zumindest dann nicht, wenn die Differenzen nur minimal sind und nicht beim drüber laufen stören.

Anders ist es, wenn der verlegte Estrich einige Monate nach Bezug Risse zeigt und sich stellenweise ablöst. Stellt sich heraus, dass der Estrich nicht fachgerecht verlegt wurde, handelt es sich um einen Baumangel, welcher dem oder der Bauherr*in rechtliche Ansprüche einräumt.

Tipp: Auch optische Abweichungen können ein Baumangel sein, wenn sie die Nutzung beeinträchtigen.

Das BGB (§ 634) sieht klare Gewährleistungsrechte vor, wenn ein Baumangel festgestellt wird.

Ihre Ansprüche im Überblick:

• Nacherfüllung (§ 635 BGB): Der Bauunternehmer muss den Mangel beseitigen oder das betroffene Werkstück neu herstellen.

• Selbstvornahme (§ 637 BGB): Reagiert der Unternehmer oder die Unternehmerin nicht, dürfen Bauherr*innen nach einer abgelaufenen Frist den Mangel selbst reparieren (lassen) und eine Erstattung der Kosten verlangen.

• Rücktritt oder Minderung (§§ 636, 323, 638 BGB): Bei verweigerter oder gescheiterter Nachbesserung.

• Schadensersatz (§§ 636, 280 ff. BGB): Wenn durch den Mangel weitere Schäden entstehen.

Alle Ansprüche richten sich grundsätzlich gegen den Bauunternehmer oder die Bauunternehmerin, nicht etwa gegen einzelne Handwerker*innen oder den oder die Architekt*in. Ausnahme: mit ihnen wurde ein eigener Vertrag geschlossen.

Die Verjährungsfrist für Baumängel beträgt fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks, also die Erklärung, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß ist (§ 640 BGB).

Ab diesem Zeitpunkt beginnen nicht nur Fristen zu laufen – auch die Beweislast kehrt sich um: Bauherr*innen müssen den Mangel und dessen Ursache belegen können.

Übrigens: Für Privatleute – sogenannte Verbraucher*innen – gelten beim Bauen zum Teil andere Regeln und Gesetze als bei Unternehmer*innen, die mehrere Häuser bauen. So können sich Bauunternehmende mit wirtschaftlichen Bauherr*innen nach der VOB/B – der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) – auf eine Verjährungsfrist von nur vier oder für bestimmte Leistungen zwei Jahre einigen.

Die Fünfjahresfrist ist für Unternehmerbauverträge nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben. Daneben haben Unternehmer*innen eine Mängelrüge-Frist von zwölf Werktagen. Dieser unterliegen Verbraucher*innen nicht (auch wenn sie Mängel unverzüglich melden müssen).

Wer Baumängel feststellt, sollte schnell und strukturiert handeln. Denn ein Baumangel muss sofort dem Bauunternehmer oder der Bauunternehmerin gemeldet werden, nachdem dieser festgestellt worden ist.

Richtige Schritte bei der Mängelanzeige:

1. 1.

   Mangel dokumentieren (Fotos, Datum, Zeug*innen).

2. 2.

   Verjährung prüfen: Spätestens fünf Jahre nach Abnahme verfallen Ansprüche.

3. 3.

   Schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung (z. B. 14 Tage) an den oder die Unternehmer*in.

4. 4.

   Keine Eigenreparaturen, solange keine Reaktion erfolgt.

5. 5.

   Sachverständige einschalten, wenn die Ursache oder der Umfang unklar sind.

6. 6.

   Rechtsanwalt oder Rechtsanwältin für Baurecht konsultieren, wenn Fristen versäumt wurden oder Streit über Ursachen besteht.

Hinweis: Wer Mängel nicht unverzüglich anzeigt, riskiert den Verlust seiner Ansprüche.

Unternehmer*innen dürfen die Nachbesserung verweigern, wenn diese unverhältnismäßig hohen Kosten verursachen würde (§ 635 Abs. 3 BGB).

In diesem Fall kann der Bauherr oder die Bauherrin mindern oder vom Vertrag zurücktreten, ohne eine weitere Frist setzen zu müssen.

Die Abnahme ist der wichtigste Schritt im Bauvertrag. Erst mit der Abnahme beginnen die Verjährungsfristen zu laufen – und die Mängelgewährleistung wird wirksam.

Achtung: Sind Ihnen Mängel bei der Abnahme des Bauwerks bekannt, sollten Sie sich die Geltendmachung vorbehalten. Andernfalls laufen Sie Gefahr, diese Rechte zu verlieren (§ 640 Abs. 2 BGB).

Bauherr*innen können sich schon während der Bauphase absichern:

• alle Vereinbarungen schriftlich festhalten

• Bauüberwachung durchunabhängigeSachverständige

• Förmliche Abnahme mitProtokollundMängelvorbehalt

• Fotosund Dokumentation jederBauphase

Ganz klar: Baumängel sind ärgerlich – aber rechtlich gibt es klare Regeln. Wer seine Rechte kennt, Mängel rechtzeitig anzeigt und Beweise sichert, kann seine Ansprüche bei Baumängeln erfolgreich durchsetzen und hohe Folgekosten vermeiden.