Untervermietung: Was ist rechtlich erlaubt?
©RossHelen - iStockDie Untervermietung kann für Mieter*innen eine sinnvolle Lösung sein – etwa bei finanziellen Engpässen oder beruflicher Abwesenheit. Allerdings gelten dabei klare gesetzliche Regeln. Wann ein Anspruch auf Zustimmung gegen Vermieter*innen besteht und wer bei Schäden haftet, erfahren Sie bei MEINRECHT.DE.
Das Wichtigste in Kürze:
Für die Untervermietung ist die Zustimmung des oder der Vermieter*in erforderlich.
Ein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung besteht nur bei einer Teiluntervermietung.
Für die Zustimmung ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erforderlich.
Eine vollständige Untervermietung der Wohnung dürfen Vermieter*innen ohne Begründung ablehnen.
Hauptmieter*innen bleiben gegenüber ihren Vermieter*innen vollständig verantwortlich.
Was ist Untermiete?
Von Untervermietung ist die Rede, wenn Mieter*innen ihre Wohnung ganz oder teilweise an Dritte überlassen. Die oder der Untermieter*in zahlt die Miete an den oder die Hauptmieter*in, welche*r weiterhin die Miete an den oder die Hauptvermieter*in zahlt.
Wichtig: Nehmen Sie nahe Verwandte in Ihre Wohnung auf oder bekommen Sie Besuch über einen längeren Zeitraum von bis zu sechs Wochen, gilt das nicht als Untervermietung – solange Sie kein Entgelt dafür verlangen.
Anspruch nur bei Teiluntervermietung
Grundsätzlich ist für jede Untervermietung die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin erforderlich. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht dann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll. So regelt es § 553 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Typische berechtigte Interessen sind:
Finanzielle Belastung (beispielsweise bei doppelter Haushaltsführung),
vorübergehende berufliche Abwesenheit,
Pflege von Angehörigen,
Trennung oder Scheidung.
Ablehnung? Nur mit ausreichender Begründung.
Der Vermieter oder die Vermieterin darf die Zustimmung nur verweigern, wenn für ihn oder sie die Untervermietung unzumutbar ist.
Solche Gründe sind etwa:
Überbelegung der Wohnung,
Unzumutbarkeit der Person des oder der Untermieter*in,
der Gefährdung des Hausfriedens,
pauschale Vermietung an ständig wechselnde Touristen.
Wichtig: Der Anspruch auf Erlaubnis gilt nur für die teilweise Untervermietung – möchten Mieter*innen ihre Wohnung vollständig weitervermieten, dürfen Vermieter*innen dies stets ohne die Angabe von Gründen ablehnen (§ 540 Abs. 1 BGB).
Miete erhöhen: Untermietzuschlag
Vermieter*innen können ihre Zustimmung von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung ansonsten nicht zumutbar wäre. Der oder die Mieter*in muss der Erhöhung aber vorab zustimmen. Entscheiden diese sich gegen die Zustimmung, darf der oder die Vermieter*in die Miete zwar nicht erhöhen, im Gegenzug ist dann aber auch die Untermiete nicht erlaubt.
BGH: Keine Untervermietung mit Gewinn
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt: Die Untervermietung darf nicht zur Gewinnerzielung missbraucht werden. In dem Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter die Wohnung gekündigt, weil dieser seine Zweizimmerwohnung gewinnbringend untervermietet hatte. Dies begründete der Mieter damit, dass die Wohnung vollständig möbliert gewesen sei. Der BGH bestätigte die Räumungsklage und die Kündigung (Az. VIII ZR 228/23).
Checkliste: Untervermietung
Möchten Sie Ihre Wohnung untervermieten, sollten Sie alle wichtigen Punkte beachten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Dazu zählen insbesondere:
- 1.
Zustimmung des oder der Vermieter*in einholen,
- 2.
Untermietvertrag abschließen: Mietdauer, Kosten, Kaution etc.,
- 3.
Sie bleiben als Hauptmieter*in weiter Vertragspartner*in und damit haftbar,
- 4.
Schäden durch Untermieter können Ihnen als Hauptmieter*in zugerechnet werden,
- 5.
Hausordnung und Mietvertrag gelten auch für Untermieter*innen.
Fazit: Untervermietung mit Bedacht
Untervermietung ist rechtlich zulässig, aber an klare Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend ist die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin und ein berechtigtes Interesse bei einer Teilvermietung. Wer die gesetzlichen Vorgaben einhält und vertraglich sauber arbeitet, kann rechtliche Risiken vermeiden.
Lesen Sie mehr zur Miete in unseren Ratgebern:
Quellen:
Berliner Mieterverein, Info 8: Untermiete und Untervermietung (abgerufen am 9. April 2026)
Haus & Grund, Untervermietung (abgerufen am 9. April 2026)
beck-aktuell, Mieter dürfen mit Untervermietung keinen Gewinn machen (abgerufen am 9. April 2026)
Lilly Keymel
steht kurz vor dem ersten juristischen Staatsexamen und hat schon zu Schulzeiten großen Gefallen am Recherchieren und Schreiben gefunden. In juristischen Themen ist sie zu Hause und ergänzt damit perfekt das Autor:innenteam von MEINRECHT.
