Mieterhöhung wegen Modernisierung: Was ist erlaubt?
©FreshSplash - iStockEnergiesparende Heizung, neue Fenster, Wasser-Einsparungen: An bestimmten Kosten darf Sie Ihr Vermieter beteiligen. Aber nicht an allen. Wir klären auf, wann Ihr Vermieter Sie an Modernisierungskosten beteiligen darf.
Das Wichtigste in Kürze:
Nicht alle Investitionen sind umlagefähig.
Welche Kosten Vermieter*innen umlegen dürfen, regelt das Gesetz.
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen.
Welches Gesetz regelt die Umlage von Modernisierungskosten?
Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?
Seit der Mietrechtsreform 2019 dürfen Vermieter*innen nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Zuvor lag dieser Satz bei 11 Prozent. Die Reform soll Mieter*innen besser vor stark steigenden Mieten schützen.
Das bedeutet zum Beispiel: Betragen die Modernisierungskosten für eine Wohnung 10.000 Euro, darf der Vermieter oder die Vermieterin die jährliche Miete um maximal 800 Euro (8 Prozent von 10.000 Euro) erhöhen. Das entspricht einer monatlichen Mieterhöhung von 66,67 Euro.
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze dürfen Mieten für modernisierte Wohnungen innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter*innen diese nur um zwei Euro anheben.
Welche Modernisierungen sind umlagefähig?
Vermieter*innen dürfen nicht alle Investitionen umlegen. Umlagefähig sind nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, Heizenergie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen (§ 555b BGB). Dazu zählen:
Einbau einer neuen, energiesparenden Heizungsanlage
Installation von wärmedämmenden Fenstern oder einer Fassadendämmung
Anbau eines Balkons oder Einbau eines Aufzugs
Maßnahmen zur Einsparung von Wasser oder Abwasser
Gesparte Instandsetzungskosten müssen Vermieter*innen nach § 559 Abs. 2 BGB von den Kosten abziehen. Beispiel: Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin ersetzt eine alte Haustür, die noch funktioniert, durch eine neue, höherwertige Tür. Dann darf er oder sie die Kosten nicht komplett als Modernisierungskosten auf die Mieter*innen umlegen (BGH, 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19).
Gut zu wissen: Nicht umlagefähig sind Instandhaltungskosten wie die Reparatur einer defekten Heizung oder das Streichen der Fassade. Sie zählen zur gesetzlichen Pflicht des Vermieters oder der Vermieterin, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.
An welche Fristen müssen Vermieter*innen sich halten?
Vermieter*innen müssen ihre Mieter*innen mindestens drei Monate vorher schriftlich über eine geplante Modernisierung informieren (§ 555c BGB). Das kann beispielsweise per E-Mail geschehen.
Die Ankündigung muss Details zur Art, zum Umfang und zur voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsmaßnahme enthalten sowie die zu erwartende Mieterhöhung.
Gut zu wissen: Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin darf davon ausgehen, dass Sie mit den angekündigten Maßnahmen einverstanden sind, wenn Sie nicht auf sein oder ihr Schreiben reagieren, aber die Handwerker*innen in die Wohnung lassen.
Dürfen Mieter die Miete während der Modernisierung mindern?
Lärm und Dreck sind Gründe für eine Mietminderung – das gilt auch bei Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen oder Maßnahmen zur Instandhaltung. In solch einem Fall ist es sinnvoll, die Störungen zu protokollieren und Fotos zu machen, um die Ansprüche zu begründen.
Quellen:
Haufe, Mietrechtsänderung zum 1.1.2019 in Kraft getreten (abgerufen am 25.9.2025)
Finanztip, Deine Rechte, wenn die Wohnung modernisiert wird (abgerufen am 25.9.2025)
Frauke Stamm
Als Kommunikations-Expertin mit langjähriger Erfahrung recherchiert sie spannende Rechtsfragen aus dem Alltag und beantwortet diese auf meinrecht.de.
