Vermieter aufgepasst: Diese Betriebskosten sind nicht umlagefähig
©gpointstudio - iStockBestimmte Kosten dürfen Sie als Vermieter*in nicht auf Ihre Mieter*innen umlegen. Zu den sogenannten nicht-umlagefähigen Betriebskosten gehören zum Beispiel Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. MEINRECHT gibt einen Überblick, welche Kosten Sie umlegen können – und welche nicht.
Das Wichtigste in Kürze:
Welche Betriebskosten umlagefähig sind, listet § 2 Betriebskostenverordnung auf.
Umlagefähig sind Kosten, die laufend und im Zusammenhang mit der Mietsache entstehen.
Zu den nicht-umlagefähigen Betriebskosten gehören zum Beispiel Kosten für Instandhaltung und Reparatur.
Nicht-umlagefähige Betriebskosten müssen Sie als Vermieter*in selbst tragen.
Was sind Betriebskosten?
Was Betriebskosten sind, definiert § 556 Bürgerliches Gesetzbuch. Danach sind Betriebskosten solche Kosten, die dem oder der Eigentümer*in durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.
Übrigens: Umgangssprachlich wird auch von Nebenkosten gesprochen. Diese umfassen allerdings alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen – nicht nur die laufenden. Also: Alle Betriebskosten sind Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind Betriebskosten.
Welche Betriebskosten sind umlagefähig?
Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt. Dazu zählen:
Wasserversorgung (Heizung, Warmwasser und Abwasser),
Gebäudeversicherung,
Grundsteuer,
Sach- und Haftpflichtversicherungen,
Betriebskosten für Aufzüge und Beleuchtung,
Gartenpflege,
Gebäudereinigung,
Straßenreinigung,
Müllabfuhr,
Betriebs- sowie Wartungskosten für Antennen- und Verteileranlagen und
Hausmeisterkosten.
Eine Übersicht über die umlagefähigen Betriebskosten finden Sie in § 2 BetrKV.
Welche Betriebskosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind folgende Betriebskosten:
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten:Dazuzählen Kosten für Reparaturen, Wartung und Erneuerung der Mietsache oder ihrer Einrichtungen.
Verwaltungskosten: Kosten für eine Hausverwaltung oder für einen Wachdienst.
Bankgebühren, Porto, Mahnkosten
Einige Versicherungskosten wie Rechtsschutzversicherung,Hausratversicherung und Reparaturkostenversicherung
Neuanschaffungen wie Feuerlöscher und Rauchmelder (die Wartung ist hingegen umlagefähig) und Gartengeräte sowie das Anlegen eines Gartens.
Insgesamt gilt: Nur solche Betriebskosten sind umlagefähig, die
a) in der BetriebsKV genannt sind und
b) die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind.
Die nicht-umlagefähigen Betriebskosten müssen Sie als Vermieter*in selbst tragen. Sie können Sie nicht in der Betriebskostenabrechnung Ihren Mieter*innen in Rechnung stellen. Einige dieser Kosten können Sie aber über die Steuer absetzen.
Wichtig: Achten Sie auch auf die Frist für die Betriebskostenabrechnung. Es gilt: Betriebskosten dürfen nur bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum geltend gemacht werden. Verpassen Sie die Frist, bleiben Sie mitunter auf den Betriebskosten sitzen.
Fazit: Betriebskosten umlegen – aber nicht alle
Vermieter*innen können nur bestimmte Betriebskosten auf Mieter*innen umlegen. Die umlagefähigen Betriebskosten sind in § 2 BetrKV abschließend aufgezählt. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für Wasserversorgung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Hausmeisterkosten. Wichtig ist, dass die Betriebskosten im Mietvertrag festgehalten sind. Nicht umlagefähig sind beispielsweise Kosten für Instandhaltung und Reparatur.
Quellen:
BeckOK BGB, Hau/Poseck, § 556 Rn. 46, 78. Ed., Stand: 1. Mai 2026
BGH (VIII. Zivilsenat), Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17, BeckRS 2018, 36125
OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 123/11, BeckRS 2012, 16344
Anna Kristina Bückmann
Mit ihrer journalistischen Erfahrung recherchiert sie interessante Rechtsthemen für meinrecht.de – und beantwortet diese mit ihrem Wissen als Anwältin.
