Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung: Ende des Jahres endet für viele die Frist
©AleksandarNakic - iStockEinmal im Jahr erhalten Mietende die Betriebskostenabrechnung. Darin werden Kosten für Heizung, Wasser und Hausmeister für die bewohnte Immobilie abgerechnet. Enthält die Aufstellung Fehler, können Sie Widerspruch dagegen einlegen. Aber Achtung: Hierfür gibt es Fristen.
Das Wichtigste in Kürze:
Die Widerspruchsfrist endet 12 Monate nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung.
Danach ist ein Widerspruch gegen die Abrechnung nicht mehr möglich.
Es sei denn, die oder der Mieter:in tragen keine Schuld an der Verzögerung.
Einmal im Jahr steht die Betriebskostenabrechnung an
Die Betriebskostenabrechnung wird immer einmal im Jahr von der Vermieterin oder dem Vermieter an die Mietenden verschickt. Dabei hat die oder der Vermieter:in zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen.
Für das Jahr 2023 endete die Frist für die Abrechnung am 31. Dezember 2024. Für eine fristgerechte Zustellung am Silvesterabend hat das Landgericht Hamburg den Einwurf in den Briefkasten bis 18 Uhr angenommen (AZ.: 316 S 77/16 ). Liegt das Fristende auf einem Samstag oder einem Sonntag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag (also den 2. Januar des Folgejahres).
Danach dürfen Vermieter:innen keine Nachforderungen mehr an ihre Mietenden stellen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Eigentümer:innen der Immobilie die verspätete Abrechnung nicht zu verschulden haben.
Viele Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft
Betriebskostenabrechnungen sind komplex. Daher kommt es auch immer wieder zu Fehlern. Nach einer Auswertung von rund 80.000 Nebenkostenabrechnungen des Dienstleisters Mineko waren 93 Prozent fehlerhaft.
Welche Betriebskosten müssen Sie als Mieter*in zahlen?
Welche Kosten rund um die gemietete Immobilie umlagefähig ist, regelt die Betriebskostenverordnung. Dort sind insgesamt 16 Positionen aufgezählt sowie die Ziffer 17 für „sonstige Betriebskosten“, die Freiraum gibt für weitere Posten.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören beispielsweise:
Gebäude- und Grundstückspflege
Grundsteuer, das Gebäude betreffende Sach- und Haftpflichtversicherungen
Wasserversorgung
Was alles in eine Betriebskostenabrechnung gehört und was nicht, können Sie in unserem Ratgeber Mietnebenkosten nachlesen.
Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung
Enthält die Betriebskostenabrechnung – auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet – Fehler, können Mietende Widerspruch einlegen. Dafür haben sie ebenfalls zwölf Monate nach dem Erhalt der Abrechnung Zeit.
Rechenbeispiel: Haben Sie die Nebenkostenabrechnung am 30. Dezember 2024 erhalten, können Sie bis zum 29. Dezember 2025 widersprechen.
Danach ist ein Widerspruch nicht mehr möglich. Es sei denn, Sie haben die verzögerte Einreichung nicht zu verschulden. Das gilt beispielsweise bei einer schweren Erkrankung oder wenn die oder der Vermieter:in Ihnen die Einsicht in die Rechnungen für die Betriebskostenabrechnung verweigert hat. Darauf haben Sie nämlich ein Recht.
Typische Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Zu den typischen Fehlern in einer Mietnebenkostenabrechnung gehören:
Rechnung für Reparaturkosten wie beispielsweise die Reparatur einer Heizung,
Instandhaltungskosten wie Maler- und Sanierungsarbeiten,
Kosten für die Verwaltung des Gebäudes wie Kontoführungsgebühren,
Kosten für den Hausverwalter (die Kosten für den Hausmeister dagegen können auf die Mietenden umgelegt werden),
falscher oder fehlender Verteilungsschlüssel,- Kosten für den Leerstand einer Immobilie.
Was tun bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung
Ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, sollten Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin auf die Fehler hinweisen und der Abrechnung widersprechen. Tun Sie dies schriftlich. In dem Schreiben müssen Sie begründen, warum die Abrechnung falsch ist. Nutzen Sie dafür gerne unser kostenloses Musterformular.
Erkennt die Vermieterin oder der Vermieter den Fehler an, korrigiert sie oder er die Rechnung. Bereits zu viel gezahltes Geld erhalten Sie zurück.
Wird Ihr Widerspruch nicht akzeptiert, versuchen Sie mit Ihrer/Ihrem Vermieter:in ins Gespräch zu kommen. Bleibt sie oder er aber hartnäckig und ist nicht zu Eingeständnissen bereit, sollten Sie sich von einem Mieterverein oder einem Anwalt oder einer Anwältin für Mietrecht beraten lassen.
Welche Frist gilt für die Nachzahlung von Betriebskosten?
Zwar haben Sie 12 Monate Zeit für den Widerspruch. Bei Nachforderungen in der Betriebskostenabrechnung gilt in der Regel aber eine Zahlungspflicht von 30 Tagen. Prüfen Sie daher möglichst innerhalb dieser 30 Tage die Abrechnung auf Fehler und fordern Sie, wenn nötig, von Vermieter*innen Rechnungen und Belege für die Abrechnung ein.
Tipp: Stellen Sie Fehler fest und ist eine korrigierte Abrechnung aber noch nicht innerhalb von 30 Tagen eingegangen, zahlen Sie unter Vorbehalt. Dies sollten Sie in Ihrer Überweisung angeben. Zum Beispiel im Verwendungszweck: "Nebenkostenabrechnung 2025. Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung". So können Sie dann das zu viel Gezahlte zurückfordern oder es mit den nächsten monatlichen Vorauszahlungen der Betriebskosten verrechnen. Zahlen Sie nicht innerhalb der Frist, geraten Sie in Verzug und Vermieter*innen können Sie mahnen und – je nach Höhe der offenen Nachforderung – auch kündigen.
Fazit: Schauen Sie im Mietvertrag nach den abrechenbaren Betriebskosten
Nicht alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie können Vermieter*innen auf die Mieter*innen umlegen. Welche umlagefähig sind, gibt das Gesetz vor. Daneben muss im Mietvertrag genau geregelt sein, was unter den sonstigen Kosten zu verstehen ist: eine Sauna im Haus zum Beispiel, die Dachrinnenreinigung oder Prüfgebühr für Feuerlöscher. Werfen Sie also einen Blick in Ihren Mietvertrag und prüfen Sie selbst, welchen Posten Sie mit Ihrer Unterschrift zugestimmt haben.
Unsere Mietnebenkosten-Prüfung hilft Ihnen dabei, Ihre Abrechnung zu prüfen.
Anna Kristina Bückmann
Mit ihrer journalistischen Erfahrung recherchiert sie interessante Rechtsthemen für meinrecht.de – und beantwortet diese mit ihrem Wissen als Anwältin für Sie.
